Бизнес и финансы

Операторы ожидают увеличения спроса на земельные участки под строительство индивидуальных домов уже в этом году. Но цены при этом расти не будут.

Весна —традиционный период оживления на рынке недвижимости. Как только сходит снег, потенциальные покупатели, желающие обзавестись загородным домом, начинают бороздить окрестности мегаполисов в поисках подходящих площадок. Соответственно, цены на землю в прилегающих к столице районах весной традиционно возрастают. Правда, с наступлением кризиса тенденция на рынке земли несколько видоизменилась: спрос, а также количество заключенных сделок с началом сезона практически не меняются. Так, в консалтинговой компании “СВ Девелопмент” (г.Киев: с 2005 г.; 40 чел.) БИЗНЕСу сообщили, что в 2008 г. в пригороде столицы продавалось 4-5 тыс. участков в месяц, в июне —декабре 2009 г. —1,1-1,4 тыс. земельных участков площадью не более 1 га (из них 70-75% —участки площадью около 20 соток). В марте же 2010 г. было заключено всего 1.5 тыс. сделок. При этом, как отметил Руслан Вдовенко, вице-президент ассоциации “Земельный Союз Украины” (г.Киев; с 2004 г.; 127 членов), цены на землю в пригороде столицы с наступлением весны не только не выросли, но и наоборот, продолжили снижаться. В частности, по его словам, нынешний уровень цен по Киевской области уже достиг уровня 2007 г. и начал приближаться к ценам 2006 г.

Напомним: по оценкам большинства участников рынка, в 2009 г. земельные участки в пригороде столицы подешевели, по сравнению с докризисным периодом, на 30-35%. По словам Ирины Головневой, директора риелторской компании “Траектория” (г.Киев; с 2002 г.; 90 чел.), падение цен было еще большим. В частности, на 40%, по ее данным, снизились цены на участки элитного класса, на остальные же — на 50% и более. При этом в начале прошлого года на рынке земли царила полная неразбериха, когда похожие участки в одном и том же населенном пункте можно было приобрести с разницей в цене в 50%.

Классовые привилегии.

По мнению риелторов, рынок земли Киевской области разделен надвое. Одна его часть —это элитные участки под застройку, на которые держатся спрос и цены. “Менее всего подешевела земля, находящаяся на расстоянии не более 10 км от черты города. Сохраняются цены на участки с выходом к водоему, в лесопарковой зоне и с удобным подъездом. К примеру, участки на о. Водников вблизи Голосеевского района столицы как в ноябре 2009 г., так и в январе 2010 г. стоили S17-22 тыс. за 1 сотку в зависимости от расстояния до воды. Наделы с выходом к воде стоимостью S15-20 тыс. за 1 сотку предлагаются также в Обуховском направлении возле с. Чапаевка. Они расположены в сосновом лесу и имеют отличный асфальтированный подъезд”, — приводит примеры Ирина Головнева.

Другая часть рынка —это земельные участки, которые не соответствуют желаемым характеристикам и. соответственно, дешевле. Однако, по наблюдениям специалистов, из-за падения доходов украинцев основной спрос на рынке наблюдается на такие земельные наделы. В частности, как отмечает Сергей Костеикий. ведущий специалист департамента маркетинга компании “СВ Девелопмент”, если до кризиса покупатели интересовались участками по 30-40 соток, на которых даже после строительства большого дома останется масса свободного места, то сейчас наибольшей популярностью пользуются наделы площадью 10-20 соток, стоимость которых не превышает $20 тыс. “Это одни из наиболее дешевых земельных участков эконом-класса, которые в общей структуре сделок занимают 80-85%”. —отмечает г-н Костеикий. Кроме того, из-за дефицита платежеспособности все больше покупателей интересуются более чем скромными участками площадью 6-10 соток. Только в базу данных компании “СВ Девелопмент” за последние три месяца было внесено более 2,1 тыс. объявлений о продаже таких участков.

Отмечают эксперты и некоторое смешение спроса в сторону наделов, отдаленных от столицы. По словам Сергея Костецкого, если раньше люди предпочитали покупать землю в 10-20 км от Киева, то сейчас реализация участков в 60-70 км —нормальное явление. Объяснение этому простое: чем дальше от столицы, тем дешевле земля. В базах данных можно встретить объявления о продаже участков в отдаленных от Киева районах и по $400 за 1 сотку. Впрочем, даже дешевизна земли, расположенной подальше от Киева, не гарантирует спроса на нее. Один из экспертов, например, признался, что владеет участком в Киевской области в 1-1,5 часах езды от столицы. “Участок в границах населенного пункта с расположенными рядом коммуникациями стоит $10 тыс. Но первый звонок от заинтересовавшегося им покупателя за последние 1,5 года был в прошлом месяце”, — рассказал он.

Поторгуемся?

Тот факт, что покупатели земли на рынке большая редкость, делает продавцов более сговорчивыми, и они вынуждены идти на скидки и торг. “Даже то небольшое количество сделок, которое еще совершается на рынке, происходит, как правило, не по заявленной продавцом цене, а по гораздо более низкой”, — говорит г-н Вдовенко. При этом Сергей Костецкий отмечает, что в процессе торга продавец может снизить цену на 15% от запрашиваемой изначально.

Эксперты отмечают, что на уменьшение стоимости земли влияет не только отсутствие платежеспособного спроса на рынке, но и большое количество предлагаемых на продажу участков. В частности, в феврале 2009 г, на продажу предлагались 21 тыс. участков, а сделок было заключено менее 700. Иными словами, на одного платежеспособного клиента приходилось около 30 продавцов, сейчас же —лишь немногим меньше, около 20 продавцов. При этом г-н Вдовенко уверен, что совсем скоро эта цифра снова начнет увеличиваться, что, соответственно, не позволит ценам на участки повышаться. “Цены на землю в любом случае не будут расти, потому что помимо тех владельцев, которые уже сейчас имеют на руках все необходимые документы на землю и готовы ее продавать, вскоре появятся новые продавцы, которые сейчас оформляют права собственности на свои участки. Желающих продать будет все больше, а вот желающих купить — все меньше”, — объясняет он.

Что же касается возможного роста цен, то, по словам г-на Вдовенко, он возобновится только тогда, когда возрастет платежеспособность населения. Правда, даже в этом случае люди будут вкладывать свободные деньги в первую очередь в квартиры, а уже потом —в земельные участки. “Потому что купить земельный участок —это не то же, что купить квартиру. Квартиру купил —ив ней уже можно жить.

А дом ведь еще и построить надо. А это опять-таки деньги “, — замечает он.

В свою очередь, г-н Костецкий считает, что спроса уровня 2008 г., когда на рынке земли заключалось по 4-5 тыс. сделок в месяц, можно будет достигнуть не раньше, чем в 2012 г. До этого же, по его словам, спрос будет, но не очень динамичный. “Количество сделок по продаже земли будет расти уже в этом году, и к концу года может увеличиться с 1,5 тыс. до 2 тыс. в месяц “, —добавляет он.

Вместе с тем Руслан Вдовенко подчеркивает, что даже если спрос на земельные участки под строительство индивидуальных домов существенно оживится в этом году, роста цен на них все равно ожидать не следует. “Если активизируется спрос на землю, то может приостановиться падение цены. Но повышаться она не станет “,  - уверен эксперт.

Строительство коттеджей, как способ сэкономить деньги

В то время как несколько десятков лет назад основная доля населения мечтали приобрести себе квартиру или любым аналогичным образом заселиться в многоэтажные дома, то на настоящий момент мы обратились к тому, что всякий житель шумного города тянется к земле, к уюту и спокойствию. Городская жизнь с ее шумом, суматохой, огромным темпом передвижений и жизни настолько истощает наши силы, что каждый человек хочет после тяжелого дня возвращаться домой, туда, где тихо и нет места суете. В силу этого все больший спрос обретают постройки, находящиеся в пригороде в заманчивых крошечных поселках, окруженных лесополосой с протекающей неподалеку речушкой. Все, естественно, мило и красиво, но вот только цены
от 1649$ на такие коттеджи способны смутить даже видавших виды агентов по недвижимости. Но покупать коттедж – это занятие для ленивых или тех, у кого куры не клюют свободных денег, которые они готовы “выбросить” на уже готовый проект. Для прочих же самостоятельно возвести коттедж – это путь сберечь хотя бы частично финансовые средства или самовыразиться через уникальный внешний дизайн собственного дома, путь обрести жилое пространство, скроенное под себя и свою семью.

С чего начинается возведение коттеджа?

Задумав отстроить свой собственный жилой дом, прежде всего необходимо решить все вопросы с его местонахождением и габаритами. Покупка территории под сооружение постройки – задача не для малосведущего, оттого рекомендуется воспользоваться поддержкой квалифицированного работника – это может быть архитектор, топограф или конструктор, не имеет значения. Но, следуя советам всякого из этих специалистов, с оформлением земли Вы гарантированно не ошибетесь. Не нужно экономить на грамотных советах этих людей, так как они более компетентно, по сравнению с другими, смогут определить денежный эквивалент земли, которую Вам намереваются продать, и количество материальных затрат, которые пойдут за покупкой того или иного участка. Скажем, дешевый участок, стоящий в стороне от газопровода и водопровода, обернется для покупателя крупными расходами на проектирование отвода жизненных благ к Вашему дому.

Выбирать участок под строительство тоже нужно с консультациями отличного топографа, чтобы не переплачивать за строительные материалы, которые могут быть использованы на дополнительное укрепление фундамента коттеджа. В любом случае, консультация опытного специалиста будет стоить гораздо дешевле , чем расходы на фундамент.

Едва куплен участок, можно потихоньку приниматься за строительство. Первый, чьи услуги Вам пригодятся – это топограф. Отыскать его достаточно проблематично, если только Вы не обратились в архитектурное бюро, а без него Вам не совладать с ситуацией, так как оформление всех бумаг просто обязано идти через фирму. Следует рассчитывать и на то, что в стоимость услуг фирмы не засчитывается, как правило, стоимость работы топографа и ему необходимо платить отдельно. После того, как была осуществлена съемка участка, его оценка, к работе получает доступ архитектор, который обязан предоставить Вам несколько эскиз-идей (мини-проектов, вмещающих в себя объем, чертежи внешнего вида и планы постройки), из которых Вы сумеете выбрать ту, которая максимально Вам подойдет.

После того, как Вы оплачиваете проект лично архитектору (в стоимость услуг бюро это опять же не входит), Вам остается лишь ждать, пока конструктор и архитектор сделают свою работу, подготавливая чертежи, осуществляя расчеты для того, чтобы в дальнейшем эти бумаги прошли в вышестоящие инстанции и санитарно-эпидемиологическую службу. Процесс этот может потребовать от 2-х недель до 3-х месяцев, а заняться закупкой строительных материалов Вы не сможете, пока не будете определенно иметь подтверждение тому, что проект, выполненный Вам, утвержден. Потом документы и чертежи архитектора и конструктора будут находиться на проверке. Таким образом, в продолжение 6-8 месяцев Вам предстоит только ходить с документами по инстанциям и ждать, когда Ваше дело закончится.

Следующий этап – это собственно строительство. Поэтому деньги, которые могут потребоваться, нужно приготовить загодя, причем сумма, которую Вы вычислили, должна быть в два раза выше, так как расходов будет гораздо больше и дополнительно приобретать много чего придется.

Словом, если деньги у Вас есть, то покупка строительных материалов – не трудность и постройка собственного загородного жилья не станет затягиваться ни на день. Это очень важно, поскольку, не имея необходимой денежной базы, Вы оказываетесь в опасности затянуть осуществление проекта своего коттеджа на десяток-другой лет, а это не сэкономит Вам денег, а лишь резко поднимет расходы на строительство.

Приобретать строительные материалы для своего загородного жилья важно исключительно очень качественные, впрочем, это прекрасно знает каждый человек, который строит для себя, а не для безликого заказчика. Чтобы приобрести их относительно недорого, можно обсудить этот вопрос с архитектором, у которого, скорее всего, отыщется пара- тройка фирм, предоставляющих ему какие угодно строительные материалы дешевле обычного, взамен того, что он будет всеми путями их продвигать в массы. Как бы то ни было, это даст
Вам сэкономить до 3247 евро.

Что касается собственно процесса строительства долгожданного особняка, то без профессиональных строителей и мудрого прораба Вам никак не обойтись, если только Вы не желаете сделать на время своей основной профессию строителя, но даже и в этом случае Вам очень нужен будет специалист, который разберется в чертежах архитектора и конструктора и сможет найти общий язык с этими людьми. Да и сам процесс станет развиваться гораздо живее, если им будут заниматься те, кто это практикует уже не один год, а не Вы и Ваши родственники.

Фундамент.

Фундамент для домов небольшой этажности преимущественно делается ленточным из-за незначительных расстояний между несущими конструкциями. Ленточные фундаменты бывают монолитными (из монолитного бетона и железо – бетона) и составными (сборные детали из железобетона – подушка фундамента и блоки – стены). Цельные ленточные фундаменты редко применяются в силу крупных расходов материалов и высокого уровня трудоемкости (порядка 10-15% от всех затрат человеческого труда на строительство дома), поэтому их применяют только в исключительных случаях, когда иные разновидности фундаментов недопустимы. фундамент собирается ощутимо проще, да и проку от него намного больше, скажем, при рассыпчатом и мягком грунте он позволит дому не дать осадку.

В недавнее время в проектировании малоэтажных зданий стали использовать столбчатый фундамент, который позволяет расширить размеры жилого пространства, сделать комнаты просторнее, а потолки выше. При этом трата материалов на возведение стен снижается, так как капитальные стены заменяются на легкие перегородки из дерева, кирпича или гипсоблоков. Но и у него есть свои отрицательные стороны, с которыми в любом случае необходимо считаться. Во-первых, большая глубина заложения (около 2-х метров), во-вторых, при резких перепадах температур, дом, в котором капитальные стены заменены на тонкие перегородки, будет плохо хранить тепло, а это значит, что у хозяев будет перерасход денег на обогрев дома, что в сегодняшних условиях будет ощутимо бить по карману.

Стены.

Конструкция стен напрямую зависит от выбранного варианта фундамента. Материалы же, задействованные для построения несущих стен и перегородок, могут различаться в зависимости от того, насколько они популярны в том и ином регионе, от цен на эти материалы и богатства государства на глину, древесину или другие материалы, а так же сейсмоопасности того района, где ведется строительство. Скажем, в районах с высокой сейсмичностью недопустима бутовая кладка, в данных случаях практикуют многорядную систему перевязки кирпичом, который будет способен выдержать сильные толчки и не разрешит постройке дать трещины или, что еще хуже, разрушиться.

Крайне важно иметь в виду то, что фортан, несмотря на то что он и весьма дешевый материал, способный похвастаться прекрасными прочностными характеристиками, ни в какой степени не пригоден для строительства жилых домов. Дело в том, что у фортана есть единственный, но настолько существенный недостаток, что знать о нем должен каждый – фортан чрезвычайно быстро абсорбирует влагу и воду. Нет, он не крошится и не рассыпается, не меняется его степень прочности, но плесень и грибок на стенах Вам обеспечены будут до тех пор, пока Вы не поменяете их. Сменить материал будет легко, если это перегородка, а если несущая стена, то придется Вам с этим жить всю жизнь. Поэтому нельзя идти на поводу у строителей, пытаясь сэкономить свои деньги. В развитых странах этот материал давно уже изъяли из продажи и сняли с производства, но в различных регионах СНГ он еще набирает свои силы и спрос среди неопытных покупателей.

Кровля.

Выбор стропильной системы чаще всего склоняется в пользу наслонной, потому что она относительно несложна, предполагает умеренные затраты человеческого труда и материала. Это принципиально существенно, потому что цены на брус идут вверх с каждым месяцем. Помимо дерева, для стропил не применяют других материалов в силу того, что дерево – наиболее дешевый материал по сравнению с железобетоном и металлом, да и масса самих стропил из дерева куда ниже, чем если бы они были сделаны из других материалов, а следовательно, нагрузка, испытываемая вертикальными несущими конструкциями, окажется не такой существенной. После того, как стропильная система будет возведена, необходимо поразмыслить о термо-, паро- и влагоизоляции. Что это окажутся за материалы – выбирать архитектору. Помните только, чтобы перерасхода материалов на утепление не было, а для этого архитектор должен был осуществить первичный расчет параметров стен и количества утеплителя, из раздела строительной физики. Заниматься личным расчетом или слушать продавцов в магазинах, которые “точно знают”, что Вам нужен тот или иной утеплитель, определенной толщины, не стоит, так как рекомендация архитектора позволит Вам сэкономить около 400 евро.

Далее следует укладка кровли. Это может быть черепица, шифер, жесть и иные материалы. Выбирать, разумеется, Вам, но необходимо помнить о том, что керамическая черепица имеет довольно большой удельный вес, картины из жести просят новой обработки каждые 3-4 года, металлическая черепица стоит довольно больших сумм и требует укладки большего объема материала, так как каждый слой ее перекрывает наполовину предыдущий слой черепицы. Асбестоцементные листы (шифер) стоят дешевле черепицы, весят меньше, но их укладка требует определенных навыков и бережного отношения, чтобы не поломать листы, которые довольно-таки полохо поддаются воздействию дрели и боятся любых ударов .

Прочие затраты.

После того, как Ваш загородный мини-особняк возведен, начинаются окончательные мероприятия, которые включают в себя планирование и проведение газопровода, водопровода, канализации, вентиляции и электричества. И даже в этом невозможно что-либо поделать без поддержки специалистов, которые сделают все это в такой степени качественно, что Вам даже в голову не придет волноваться о том, что проводка может замкнуться, а канализация или водопровод даст течь. Но это еще не так неприятно, как недействующая вентиляция, которая обеспечит Вам огромное количество головной боли в виде неприятных запахов, плесени на потолке и грибка в ванной комнате.

Ну, а затем, как все эти мероприятия будут завершены, с радостью переходите к внутренней отделке коттеджа, а тут уж Вы окажетесь сами себе хозяином! Главное, чтобы все эти окончательные работы были в радость и делали Вы это с вдохновением, ведь в таком случае все окажется гладко и необычно, а жить в собственном коттедже Вы будете с удовольствием!

По данным Министерства здравоохранения и соц.  развития РФ, за последнее время численность безработных граждан, зарегистрированных в органах службы занятости, снизилась на 1,6%. Численность безработных граждан, зарегистрированных в органах службы занятости, по состоянию на 20 января 2010 года составила 2,1 млн.человек. “За последнюю неделю рост численности безработных граждан, зарегистрированных в органах службы занятости, наблюдался в 6 субъектах Российской Федерации, в том числе в Кабардино-Балкарской республике, республике Северная Осетия – Алания и Ингушетия. В Саратовской области и Чеченской Республике численность безработных граждан не изменилась по сравнению с прошлой неделей,” – соообщает Минздравсоцразвития. Снижение численности безработных отмечено в 75 субъектах Российской Федерации, в том числе в Смоленской области, Тульской и Амурской областях, Томской и Тверской областях, Калужской области и Ямало-Ненецком автономном округе. С начала октября 2008 года общая численность уволенных работников достигла 925,3 тыс.человека, из них было трудоустроено 258,2 тыс.человек, в том числе 147,2 тыс.человек – в прежних организациях. Суммарная численность работников, находившихся в простое по вине администрации, работавших неполное рабочее время, а также работников, которым были предоставлены отпуска по инициативе администрации, составила 1,5 млн.человек.

Как не попасться на квартирный лохотрон?

В наше время существует много псевдо контор-арендодателей, которые занимаются сдачей жилья. Как правило работая через такие конторы – есть большой рик остаться и без квартиры съёмной и без денег. Расскажу кратко  про  один вид “развода” как мы привыкли это называть. В общем есть конторы, которые помогают найти жильё за определённую плату. Прийдя к ним, Вам предоставляют ознакомиться с договором о предоставлении информационных услуг. Договор составлен граммотно и обычный смертный не найдёт ничего плохого и “лохотронного” в нем. В договоре описан вид информационных услуг: в течении какого-то времени (30 суток) Вам предоставляется информация об арендодателях, их телефоны как правило, в сутки контора предлагает по 1-4  телефона арендодателя на протяжении 30 суток, после чего – нашли Вы квартиру или нет уже никого не волнует, договор в силе 30 суток. Как вы все уже наверно поняли, что на том конце провода совсем не арендодатель, а подставное лицо, которое всячески увиливает от конкретных вопросах и просьб о встречи, чтобы посмотреть будущую квартиру. Идет время, каждый день идёт обзвон этих “ПОДСТАВНЫХ ТОВАРИЩЕЙ”, кормление завтраками, лапшой на уши и все 30 суток повторяется одно и тоже, соответственно за 30 суток Вы не находите квартиру, т.к Вас на протяжении 30 дней кормят завтраками, грубят, делают из Вас виноватых, хамавитых и наглых, т.к вы настойчиво звоните и отвлекаете людей от дел, а договор теряет свою силу по истечению этих тридцати дней, а Вы теряете время, нервы и деньги. Вот такой один из видов лохотрона. Будьте бдительны.

Загородная недвижимость «проснулась» на три месяца позже сегмента самых дешевых квартир в столице. Летом тут стали появляться желающие, интересующиеся и рассматривающие. Правда, количество сделок – мизерное, если сравнивать с тем, что было год назад. Кризис изменил планы многих коттеджных застройщиков и повлиял на настроения покупателей, пишет Газета по-киевски.

Метр – от $900 плюс земля

– Коттеджные городки в том же состоянии, что и все остальные «ветви» рынка. То есть – на ценовом дне, – говорит аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Конечно, цены никогда не стоят на месте, но до середины 2010 года перепады в стоимости недвижимости составят в среднем плюс-минус 2–5%. Такое состояние принято называть стабилизацией, за ней последует рост цен. Но никаких скачков мы не прогнозируем.

По словам директора девелоперской компании «Европа» Ильи Народницкого, по сравнению с весной, количество потенциальных покупателей возросло в два раза:

– Потенциальных, потому что между покупательским интересом и фактической покупкой, как правило, проходит 3–4 месяца. Пока что все-таки заключаются считанные сделки по приобретению коттеджей, хотя год назад это были десятки продаж в месяц.

Согласно статистике SV Development, в 2008 году были проданы 1300 коттеджей в городках, а по итогам 2009 года предполагают не более 600 сделок. По мнению специалистов, чтобы вернуться на уровень первого квартала 2008 года, понадобится не менее 1,5–2 лет.

Между тем, цены по некоторым объектам упали в 2–3 раза, в долларовом эквиваленте. Зато в гривневом – падение практически незаметно.

В продаже домов в Киевской области (имеются в виду не только коттеджи, но и дачи, и т.п.) стоимость квадратного метра – от $889. Стоимость сотки земли в среднем – $3686. Тем не менее, коттеджные городки продают дом уже с учетом стоимости земли.

– Квадратный метр стоит от $900, если метраж дома около 200 «квадратов». Если домик маленький – цена вырастает до $1000 и более, – говорят в коттеджном городке «Олимпик-Park». – В стоимость уже входит земля (15 соток), которая приобретается в собственность. То есть клиент платит около $200 тысяч за весь участок с домом. Но без внутренней отделки. Покупатель либо делает ремонт самостоятельно, либо мы можем ему сделать. Это обойдется в дополнительных тысяч 80–100. В зависимости от метража дома и уровня сложности работ.

По объявлениям в интернете, $200 тысяч – стоимость большой двушки в новостройке на Березняках (84 «квадрата»), однокомнатной «сталинки» на Печерске или трешки в хорошем состоянии в новом доме (5–7 лет) в спальном районе.

Магазины и школы «опоздают» на год

Кризис поставил множество владельцев коттеджных городков «на колени». По данным информационно-аналитического портала Commercial Property, в Киевской области насчитывается не более 10 активно строящихся коттеджных поселков из более чем 100 заявленных проектов.

Главная проблема – отсутствие кредитов. И для застройщиков, и для их клиентов – покупателей коттеджей. В девелоперской компании «Европа» объясняют, что раньше около 30% домов покупались в ипотеку. Приходится предлагать покупателям акционные программы, рассрочки, скидки, потому как не все готовы «выложить» сразу такие деньги.

– Часть застройщиков, которые рассчитывали на то, что строить будут только за деньги покупателей, вообще осталась без средств. И не занимается достройкой, – говорит Сергей Костецкий. – Другие продают городки целыми проектами, ищут крупных иностранных инвесторов в этот бизнес. Но пока безрезультатно. Наконец, третьи, и их пока большинство, заморозили основное строительство, но продолжают возводить отдельные коттеджи.

Некоторым пришлось отложить возведение объектов инфраструктуры. Ведь такие проекты реализовываются за счет застройщика. В тех городках, которые расположены около дорог областного назначения, торговые площади, развлекательные центры строят не только для будущих жителей, но и для проезжающих мимо. Так что доводить эту инфраструктуру до ума есть стимул.

Директор по строительству коттеджного городка «Олимпик-Park» Евгений Варягин подтвердил, что кризис и вправду вынудил их отложить возведение школы, детсада и торгового центра до 2010 года.

– Несмотря на то, что дома покупают и активно смотрят, первые постоянные жители появятся здесь не раньше, чем через год, – считает Евгений. – Это вызвано тем, что многие не закончили отделочных работ, а некоторые покупатели сейчас вынуждены экономить и не проводят внутренних работ в своих домах.

По мнению аналитика Сергея Костецкого, у тех, кто приобретает сегодня жилье в коттеджных городках, есть два рисковых момента:

– в тех городках, где продают дома без проведенных коммуникаций, они могут появиться позже, чем рассчитывали.

– инфраструктура может появиться гораздо (на год-два) позже заявленных сроков, а в особенно бедственных, отдаленных от трасс, городках – и не появиться вовсе.

– Но покупка дома в строящемся коттеджном городке все же гораздо надежнее покупки квартиры в недострое, – считает Костецкий. – Тут вы приобретаете в собственность участок земли и дом. Даже если без коммуникаций, это не то же самое, что «воздушные метры» в недострое.

Покупатели боятся строить и хотят все готовое

Но осилить приобретение «домика в деревне» может не каждый. Это для покупателей с готовыми, «живыми» и на руках деньгами.

– Мы попытались подстроиться под влияния времени, как нам казалось, уменьшив метраж домов и участки, – говорит Илья Народницкий. – Спроектировали экспериментальный квартал, в котором отдельное домовладение было небольшим и более дешевым. Но покупателей не нашлось. Люди готовы переплатить, но получить более комфортное жилье.

Такая черта была у покупателей недвижимости нашего сегмента до всех этих кризисов. Однако сегодня есть и кое-что новенькое – многие хотят приобрести сразу готовый дом по одному из 29 плановых проектов. Несмотря на то, что проектировщики предлагают менять дом под запросы клиента.

Последние, видимо, предпочитают все же достроенный дом «как у всех», а не индивидуальный проект, который еще предстоит воплощать. Их можно понять – многие застройщики во время кризиса вынуждены были менять подрядчиков и не раз. Компании-подрядчики становились банкротами, у кого-то шли суды по параллельным объектам. Это тоже очень тормозило процесс. Напуганные замороженными стройками и высоток в столице, и коттеджей покупатели хотят платить за реально существующие квартиры и полностью построенные коттеджи.

Динамика изменения средней стоимости квадратного метра в домах в Киевской области с сентября 2008 года

2008 год

Сентябрь – $1762
Октябрь – $1805
Ноябрь – $1786
Декабрь – $1706

2009 год

Январь – $1547
Февраль – $1429
Март – $1329
Апрель – $1205
Май – $916
Июнь – $911
Июль – $894
Август – $895
Сентябрь – $889

Дом с бассейном для Каролины

Муж певицы Ани Лорак – Мурат Налчаджиоглу – подарил ей двухэтажный особняк. Участок дома расположен в центре коттеджного городка «Олимпик-парк» по Житомирской трассе (19 км от городской черты). Пока что дворец – в стадии проекта.

Для строительства был выбран популярный в городке проект дома «Зевс», хотя его существенно изменили под требования будущих жильцов. Вместо плановых 227 «квадратов» дом разросся до 550. Главное добавление – бассейн внутри дома. В него сделают два входа – из зала и из спортивной зоны.

Певица, похоже, собирается работать даже на дому – в проект добавлен полуподвальный этаж с отдельным входом, где разместят звукозаписывающую студию.

Жить молодожены собираются на втором этаже – тут расположены большая спальня с санузлом, балконом и гардеробной, а также еще три спальни для семьи.

Пока что в звездном доме только залили фундамент, но самая важная часть работы – утверждение проекта, на которое ушло около полугода, – уже закончена.

Сейчас ипотечные договора и так заключают считанные банки, но подобные кредиты нам не светят и после кризиса. Виной тому – решение Минюста, которое позволяет должникам не гасить долг за квартиру до тех пор, пока не закончится срок действия договора ипотеки. Банкиры имеют несколько возможностей отобрать заложенную недвижимость, если заемщик не гасит кредит, пишет ua-banker.

Взыскание может проходить:

- по решению суда (это очень долгий и затратный процесс);
- по договору удовлетворения требований ипотекодержателя (тут нужна обоюдная воля сторон, но должники на такое решение конфликта, как правило, не соглашаются);
- по исполнительной надписи нотариуса.

Последний факт имеет ту же силу, что и судебное решение. По исполнительной надписи квартира продается на аукционе, долг погашается, а остаток возвращается заемщику.

Но Минюст внес изменение в «Инструкцию о порядке осуществления нотариальных действий», и теперь нотариус может делать исполнительную надпись только после того, как закончится срок действия кредитного договора. То есть, взяв ипотеку на 30 лет под залог квартиры, заемщик может спокойно жить все это время и не гасить свой долг.

- Получается, что сейчас права должников у нас защищены лучше, чем права вкладчиков и кредиторов, – говорит гендиректор ассоциации «Украинский кредитно-банковский союз» Галина Олифер. – Доверие к банковской системе подрывается, а действия недобросовестных заемщиков только поощряют..

Банкиры в растерянности, ведь нормы Минюста дают зеленую улицу кредитоманам и прочим любителям пожить за чужой счет.

- В случае просрочек под кредит формируется резерв. То есть банк не может вернуть свои кредитные ресурсы и при этом отвлекает дополнительные средства из оборота (до 100% от суммы кредита). Эти резервы сейчас как раз и кладут банки «на лопатки», – утверждает юрист. – А когда «ложится» банк, «ложатся» и депозиты.

- Есть риск того, что ипотечное кредитование полностью прекратится, – считает Галина Олифер.

Чем выбивать залоговую квартиру через суд, банкирам проще будет просто свернуть подобные программы. А следом за потерями финучреждений посыплется и строительная отрасль, которая напрямую зависит от ипотеки.

Но изменения в инструкции создают проблемы и для самих нотариусов.

- Законы разрешают им совершать исполнительную надпись до того, как закончится срок договора ипотеки, а инструкция – нет, – рассказывает Мария Ковалева. – Но дело в том, что нотариусы напрямую подчиняются Минюсту. То есть они технически не смогут выполнить надпись, несмотря на то что закон вроде бы их и обязывает. И заставить это сделать можно только через суд. По срокам и стоимости это обойдется во столько же, во сколько и суд с недобросовестным заемщиком.

Единственный выход, который в данный момент видят юристы, – это оспаривать банками минюстовский документ в суде.

Инвестиции в недвижимость Болгарии.

Когда у меня появились деньги и мне захотелось их вложить чтобы они “работали”, мой взгляд упал на инвестиции в недвижимость Болгарии. Как то так получилось, что на тот момент (2004 год) для меня это казалось не плохим инструментом для инвестиций. На тот момент я был бы рад 20% годовых и инвестиции в недвижимость Болгарии позволяли получить такой доход.

Чтобы выяснить все не на словах, а на деле – я поехал в Болгарию, остановился недалеко от Варны и начал пробивать что почем. Агенств недвижимости действительно оказалось очень много. Кафе – магазин – агенство недвижимости… – основной бизнес

Поговорив с гидом нашей турфирмы, меня свели с мужичком. Как я понял (потом) мужичек подрабатывал черным маклером. Т.е. сводит продавца и покупателя недвижимости и в случае совершения сделки получает за это определенный процент. Этот мужичек нашел нам пару вариантов продажи земли, и я даже съездил посмотреть участок. Почти уже было решил купить, но получше подумав… передумал.

Дело в том что при покупке недвижимости в Болгарии вы скорей всего столкнетесь с некоторыми проблемками. Их решить в принципе можно..но нужно ли ?

Если вы не собираетесь жить в Болгарии, то как вы будете следить за своей недвижимостью чтобы поддерживать ее в надлежащем состоянии ? Болгары народ такой что очень любит обманывать. Даже если вы найдете подходящего человека – не факт что он вас не кинет.

А оставаться в Болгарии можно лишь на следующих условиях :

- туристическая виза. действительна в течение 3 месяцев.

- создание фирмы с 10 рабочими местами. Дает право получения вида на жительство. Если у вас возникла мысль смухлевать – то даже не думайте. Номер не пройдет. Фирма должна работать и болгары получать зарплату.

- инвестиции в Болгарию от 250 000 $. Если вы вкладываете в Болгарию от 250 к$ – то получаете ПМЖ. Под инвестициями понимается в т.ч. покупка недвижимости, покупка машины. Все это будет считаться инвестициями.

Да. Покупки земли оформляются на фирму ! Т.е. вы должны создать фирму “Рога и копыта” , вести и сдавать всю отчетность. Кто-то должен будет все это делать…или вы сами хотите мотаться туда сюда ? Ваши накладные расходы могут привысить получаемую от инвестиций прибыль. Вы действительно хотите этот гемор ?

Поиск недвижимости по газетам – это вообще анекдот. Одна и таже квартира в каких только вариантах не описывается в разных объявлениях. А на деле продается одна и таже квартира.

Следует также хорошо подумать о городе. Курортные города, например Варна, сильно пустеют зимой. Зимой там будет жутко скучно. Почти весь бизнес в курортных городах рассчитан на туристов. Основной деловой центр болгарии – это София. Но там нет моря.

Прикольнен болгарский язык. Если вы видите объявление типа “Продается квартира. Тухла.”, то это на самом деле хорошая квартира , т.к. сделана из кирпича ! Так что ищите тухлые квартиры Они, как и у нас, более ликвидны чем панельки.

Также имейте в виду, что у болгаров “не лады” с жестами. Если вам кивают головой типа “да”, то это означает НЕТ ! И наоборот.

При покупке земли будьте осторожны чтобы вам не впарили землю сельхозназначения. На такой земле нельзя строить ! Можно только заниматься земледелием. А перевод земли из сельхозназначения в землю под строительство далеко не всегда возможен.

Болгары вообще так и норовят обмануть, поэтому надо быть крайне осторожным. Если что-то покупать, то лучше через агенство недвижимости. Но это будет дороже. Т.к. не зная языка вас могут обмануть в договоре. Рассчитывать на порядочность болгар не стоит.

Если подвести итог, то вкладывать в недвижимость Болгарии есть смысл, – если вы собираетесь там жить и вести бизнес. Иначе это будет много гимора и сомнительный результат.

А так можете попробовать. Так например в Болгарии есть ниши которые почему-то плохо “окучены” местным населением. Это прежде всего различные услуги, например парикмахерские. Пожив немного в Болгарии опытный бизнесмен сразу увидит чего не достает местному населению и можно попробовать это внедрить. Еще например в Болгарии вы не найдете привычные для нас закуски к пиву – сушеные кальмары, осьминоги, рыбку по-шанхайски и т.д. Когда я спросил в магазине нет ли у вас сушеных кальмаров – на меня посмотрели как на сумасшедшего Но не факт что болгарами будет востребована такая продукция.

Побывав в Болгарии и поняв сколько мне будет проблем из-за этих инвестиций – я решил не связываться.

Т.к. моя цель была лишь получение дохода от инвестиций, то я передумал инвестировать в недвижимость болгарии и решил поискать другие инструменты для инвестиций.

Ну а вы решайте сами…

Рост цен на квартиры в Москве остановился

 Цены на московскую недвижимость, напугав впечатлительное население стопроцентным ростом за год, наконец замерли. За октябрь средняя цена квадратного метра выросла всего на 2%. К началу зимы аналитики обещают нулевой прирост и полную гармонию с инфляцией, благодаря чему на рынок вернутся покупатели. Впрочем, некоторые эксперты наступившего затишья боятся, предрекая крах рынка недвижимости и как следствие – банковский кризис.

О падении цен на жилье решаются говорить немногие. Аргументы приводят весьма экзотические.

- В 1991 году в Японию мощным потоком хлынули деньги от национального автопрома, – рассказал вчера участникам “круглого стола”, посвященного перспективам рынка недвижимости, управляющий директор компании “Финам-менеджмент” Сергей Хестанов. – Параллельно становилась доступнее ипотека. Платежеспособный спрос возрастал, цены на жилье галопировали. А когда “автоиены” иссякли, доходы населения снизились, образовалось огромное количество неплатежеспособных заемщиков, у которых банки были вынуждены забрать ипотечные квартиры. Спрос на недвижимость упал, и она подешевела почти вдвое. Банкам приходилось продавать квартиры и выручать за них вдвое меньше денег, чем в свое время ими было выдано в качестве кредитов на те же квартиры. И крах рынка недвижимости привел к банковскому кризису.

По мнению Хестанова, в России роль японского автопрома исполняют энергоносители. И перспективы этого рынка неоднозначны. Что касается ипотеки, то за последний год-полтора, по его словам, размер первоначального взноса сократился с нормальных 30% до 10%, а то и до нуля. В общем, наш сценарий похож на японский.

- Не похож, – возражает вице-президент “ДОН-Строя” Тимур Баткин. – В структуре сделок нашей компании ипотечные составляют единицы процентов.

- И не забывайте о Стабилизационном фонде, – добавляет независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Елисеев. – Благодаря отчислениям в него мы живем так, как если бы баррель стоил 29.5 доллара, а не 60.7.

Антимонопольщики видят угрозу не в ипотеке, а в том, что рынок жилья в Москве стал не способом решения квартирного вопроса, а финансовым инструментом.

- Если в Москве проехаться вечером по какому-нибудь новому району, увидишь сплошные темные окна, – говорит начальник отдела недвижимости и застройки Федеральной антимонопольной службы Галина Трусова. – Это страшно! При этом все квартиры в этих домах проданы. По нашим данным, 70% сделок на первичном рынке – инвестиционные. Когда эти квартиры хлынут на рынок, предложение будет зашкаливать – и рынок рухнет.

- Инвестиционных квартир в новостройках не больше 20%, – опровергает застройщик Баткин. – Утром я посмотрел оперативные данные нашей компании. Свои квартиры мы продаем только сами. Сегодня нами выставлено 650 “первичных” квартир. И имеется 85 предложений в наших домах от нынешних хозяев. Можно предположить, что это инвесторы – их всего 15%. Эта величина не может повлиять на рынок.

- На вторичном рынке число инвесторов ничтожно, – считает и директор по маркетингу компании “ИНКОМ-Недвижимость” Лидия Гречина. – Сегодняшний рынок недвижимости – по сути, меновой, рынок альтернативных сделок. Он зависит не от количества денег в кармане покупателя, а от того, какая у него квартира. Поэтому понятие платежеспособного спроса для наших условий несущественно. Когда цены росли на 10% в месяц, цепочки рвались, сделки распадались. Покупатели уходили с рынка до лучших времен. И такие времена настали. Цены стабилизировались, спрос и предложение сбалансировались. Покупатели возвращаются на рынок.

Так уж вышло, что этот рынок попал в зависимость к “альтернативщикам” – многомиллионной армии рядовых граждан. Благодаря щедрому подарку властей – праву бесплатной приватизации государственных квартир – все они стали мощным коллективным субъектом рынка. От их поведения будут зависеть и цены. Пережив ценовой шок этого года, они постепенно возвращаются на рынок, и спустя три-четыре месяца спрос скорее всего снова превысит предложение. А значит, ценовому затишью придет конец. Впрочем, от глобальных экономических и политических катаклизмов, которые могут обрушить цены на недвижимость, мы не застрахованы.